פסק-דין בתיק עע"ם 8748/03

השופט (בדימ') י' טירקל:

           בקשה לאישור תשריט איחוד חלקות המוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה - על ידי כל הבעלים או אחד מן הבעלים של החלקות?

העובדות וההליכים

1.        סילבנה לוסי פואה ודנקנר שמואל (להלן, יחד - "דנקנר") - הם המשיבים מס' 1 ו- 2 בערעור והמערערים שכנגד - הגישו ביום 1.8.1999 לועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן - "הועדה המקומית") - היא המשיבה מס' 3 בערעור והמשיבה מס' 2 בערעור שכנגד - בקשה לאשר את איחודן של שלוש חלקות. בבקשה נאמר כי מטרת האיחוד היא בניית תוספת לבית הבנוי על אחת החלקות. הועדה המקומית ראתה את הבקשה כבקשה לאישור תשריט איחוד חלקות (להלן - "תשריט איחוד") לפי סעיף 137 וסעיף 144 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - "החוק"), פרסמה את דבר הגשתה והודיעה כי ניתן להגיש התנגדויות לבקשה. המשיבים מס' 7-4 בערעור הגישו בנפרד ארבע התנגדויות שכולן נדחו. בסופו של דבר אישרה הועדה המקומית את איחוד החלקות למגרש בניה אחד כפוף לתנאי שנקבע בהחלטה.

2.        ג'יקובס סנדרה (להלן - "ג'יקובס") - היא המשיבה מס' 4 בערעור והמשיבה מס' 3 בערעור שכנגד - הגישה ערר לועדת ערר מחוז תל אביב (להלן - "ועדת הערר") - היא המערערת והמשיבה מס' 1 בערעור שכנגד. בעררה טענה, בין היתר, כי גם לה זכויות חכירה בחלקות שאיחודן נתבקש וכי אין לאחדן בלי הסכמתה. בתשובתה לערר חזרה בה הועדה המקומית מן האישור שנתנה לאחד את החלקות למגרש בניה אחד. בהחלטתה קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי לצורך הגשת תשריט איחוד נדרשת חתימתם של כל הבעלים הרשומים, ולחילופין של כל בעלי זכויות החכירה, ובלעדיה לא ניתן היה לאשר את תשריט האיחוד. דנקנר השיגו על החלטתה של ועדת הערר על דרך של עתירה מנהלית שהגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לענינים מינהליים.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ד"ר ע' מודריק), בפסק דינו מיום 28.7.2003, נעתר לעתירה וביטל את החלטתה של ועדת הערר. כפי שקבע די באחד מבעלי הקרקע כדי להגיש תשריט איחוד ואין צורך בחתימתם של כל הבעלים. את מסקנתו סמך על לשון סעיף 137 לחוק, שבו מדובר ב"בעל קרקע" הבא להגיש תשריט שיכול ויהיה אחד מבעלי הקרקע, להבדיל מ"בעל הקרקע" שהוא הבעלים היחיד, או כל הבעלים. חיזוק למסקנתו מצא בית המשפט בסעיף 149 לחוק (החל גם על אישור תשריט איחוד לפי סעיף 144 לחוק - י' ט') המורה כי בבוא הועדה המקומית לדון באישור תשריט לחלוקת קרקע בסטיה מתכנית מחוייבת היא במסירת הודעה "לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע", וכן לתת להם אפשרות להשמיע את טעמי התנגדותם. לדעת בית המשפט לא היה טעם בהוראה הנזכרת של סעיף 149 לחוק אילו הייתה דרושה הסכמתם של כל הבעלים להגשתו של תשריט איחוד. עם זאת קבע בית המשפט כי משחזרה בה הועדה המקומית מהאישור שנתנה ומשלא דנה בכל טענותיה של ג'יקובס יוחזר הדיון בתשריט האיחוד לועדה המקומית.

           ועדת הערר ערערה על פסק הדין. דנקנר ערערו על חלקו של פסק הדין שבו הורה בית המשפט המחוזי להחזיר את הדיון לועדה המקומית.

טענות בעלי הדין

ועדת הערר

4.        ועדת הערר טוענת כי לפי פרושו הנכון של סעיף 137 לחוק יש צורך בחתימה של כל בעלי הקרקע על הבקשה לאישור תשריט איחוד ולא די באחד מהם. לשיטתה, חובת ההודעה "לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע" לפי סעיף 149 לחוק, שבה מצא בית המשפט המחוזי חיזוק למסקנתו, חלה רק כאשר החלוקה או האיחוד שבתשריט הם בסטיה מתכנית ולא במקרים שאינם בסטיה מתכנית. לפיכך, אם לא תידרש חתימתם של כל הבעלים על התשריט יכול שיאושר תשריט בלי שכל בעלי הקרקע יידעו על כך. עוד טוענת היא כי לפי סעיף 141 לחוק, תשריט שאושר ניתן לרישום בפנקסי המקרקעין וגם מטעם זה יש לדרוש את חתימתם של כל הבעלים. כמו כן, עלולות להיווצר נסיבות שבעטין לא יגיש אחד מן הבעלים המתנגד לבקשה את התנגדותו וכתוצאה מכך ייפגעו זכויותיו התכנוניות וגם זכויותיו הקנייניות. זאת ועוד, מקום שהמחוקק התיר הגשת בקשות בלי הסכמה של כל הבעלים הוא עשה כן בפירוש, אך הוא לא עשה כן כאן.

דנקנר

5.        לדעת דנקנר די בחתימתו של אחד מן הבעלים על תשריט האיחוד והאיזון הראוי בין הגישות השונות בענין החתימה הוא בכך שלבעלים המתנגד ניתנת הודעה ואפשרות להגיש התנגדות, כפי שפסק בית המשפט המחוזי. איזון דומה קיים גם לגבי בקשה להיתר בניה שדי באחד הבעלים כדי להגישה תוך מתן אפשרות ליתר הבעלים להתנגד לבקשה. עם זאת מערערים דנקנר על הוראתו של בית המשפט המחוזי להחזיר את הדיון לועדה המקומית. לטענתם, שמעה כבר הועדה המקומית את טענות המתנגדים ומכל מקום מדובר בטענות קנייניות שאינה מוסמכת להכריע בהן. לכך מוסיפים הם כי משביטל בית המשפט המחוזי את החלטתה של ועדת הערר היה עליו ליתן תוקף מחודש לאישור שאישרה הועדה המקומית את תשריט האיחוד, שממנו חזרה בה, כאמור לעיל.

הועדה המקומית

6.        הועדה המקומית סומכת ידיה על טענותיה של ועדת הערר. לעניין פרשנותו של סעיף 137 לחוק טוענת היא כי לפי סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 - "האמור בלשון יחיד - אף לשון רבים במשמע, וכן להיפך" - ולפיכך יש לקרוא את סעיף 137 לחוק כאילו נכתב בו "בעלי קרקע", שחתימות כולם דרושות לצורך הגשתו של תשריט האיחוד. לטענתה, רישום של תשריט איחוד בפנקסי המקרקעין, לפי סעיף 141 לחוק, מצריך הסכמה של כל הבעלים, כמצוות סעיף 60 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 המורה כי בקשה לרישום בפנקסי המקרקעין תהא חתומה בידי "בעלי המקרקעין". לטענתה, יש ללמוד מהוראה זאת שגם בשלב של הגשת תשריט האיחוד יש צורך בחתימתם של כל הבעלים; שאם לא כן, אפילו יאושר תשריט האיחוד לא ניתן יהיה לרשום אותו בפנקסי המקרקעין. עוד סבורה היא כי גם איזון ראוי, הנותן ביטוי לזכות הקניין כזכות יסוד, מחייב שמי שבא לבקש שינוי של מצב קנייני, יקבל את הסכמתם של כל הבעלים לבקשתו, או שיפנה לערכאות.

ג'יקובס

7.        ג'יקובס סומכת אף היא את ידיה על טענותיה של ועדת הערר ומוסיפה שאישור תשריט האיחוד, שמן הסתם יבוא אחריו היתר בניה, יגרום לה נזקים כבדים מן הבחינה התכנונית ומן הבחינה הקניינית. כמו כן טוענת היא כי משחזרה בה הועדה המקומית מהאישור שנתנה לתשריט האיחוד לא ניתן לתת לו תוקף עוד כבקשת דנקנר.

מר אברהם מזרחי

8.        מר אברהם מזרחי - הוא המשיב מס' 7 בערעור ובערעור שכנגד - המתגורר סמוך לחלקות שדנקנר מבקשים לאחדן, הודיע כי יכבד כל הכרעה שתינתן.